News

Know about market updates

آنچه باید قبل از معاملات ملکی بدانید

آنچه باید قبل از معاملات ملکی بدانید

انواع معاملات ملکی :

خرید و فروش ملک

رهن و اجاره

واگذاری حق استفاده از منفعت ملک به دیگران

مقدمه : بیشتر متعاملین وسرمایه گذاران املاک ومستغلات کشور نسبت به مفاد قراردادها ، تیپ قراردادها ، انواع قراردادها و خیلی از موارد دیگر در معاملات خود که بسیار مهم و ضروری هستند آگاهی ندارند و یا حداقل احاطه واشراف لازم را نسبت به آن دارند ولی با این وجود بی محابا و بدون دانش قبلی اقدام به انجام معامله می کنند و قرارداد امضا می کنند . نتیجه این نوع رفتار، تولید و تشکیل چهارده میلیون فقره پرونده در ارتباط با معاملات ملکی در مراجع قضایی است. بهترین و مطمعن ترین کار همکاری و مشاوره گرفتن از یک وکیل و مشاور حقوقی برای انجام معاملات است. اگه لحظه ای به آن فکر کنید میبینید که برای مثال معامله 500 میلیون تومانی ارزش صرف هزینه ناچیز مشاور حقوقی برای انجام معامله را دارد. لازم به ذکر است که تمام موارد و پرونده های قضایی در ارتباط با معاملات ناشی از عدم آگاهی لازم طرف معامله است و طرف دیگر معامله از این عدم اگاهی سواستفاده کرده و معامله را به نفع خود تمام میکند. معامله ای خوب است که هر دوطرف معامله پیروز باشند.

انواع معاملات ملکی : در قانون ایران معاملات بر روی ملک به چند روش انجام میشود :

خرید و فروش ملک :

در این معامله مالکیت خود ملک و منافع آن از فروشنده به خریدار منتقل می شود و تاریخ انتقال، تاریخ توافق شده در قرارداد خرید و فروش خواهد بود. اگر طرفین درباره تاریخ انتقال مالکیت توافق نکرده باشند یا در در قرارداد ذکر نشده باشد، تاریخ سند مبدا انتقال مالکیت قرار میگیرد.

رهن و اجاره :

در این نوع معامله مالکیت ملک متعلق به صاحب ملک است ولی منافع ملک که همان حق سکونت است به اجاره کننده تعلق دارد. نکته مهم اینکه حتما باید مدت اجاره معلوم باشد وگرنه قرارداد اجاره باطل است و منجر به اختلاف بین طرفین میشود.

واگذاری حق استفاده از منفعت ملک به دیگران:

واگذاری حق استفاده از منفعت ملک به دیگران: این نوع معامله مشابه نوع اجاره است اما تفاوت های با هم دارند که در حوصله ی این نوشته نیست و نیاز به طرح مفاهیم حقوقی.

مطمعن ترین راه برای انجام معاملات ملکی :

بهترین و مطمعن ترین راه کمک گرفتن از یک وکیل و مشاور حقوقی برای انجام معامات است زیرا هر اندازه آگاهی هم که داشته باشید باز هم ممکن است طرف معامله موردی را در قرارداد ذکر کند که شما از آن بی اطلاع بوده اید یا آن را نادیده گرفته باشید و همین مورد ممکن است شما را متضرر کند
مطابق قانون تجارت الکترونیک جمهوری اسلامی ایران تمام اسناد الکترونیکی مانند اسناد نوشته ارزشمند و قابل استناد هستند. اما در معاملات ملکی قرارداد یا همان قولنامه حتما باید در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود وگرنه معامله هنوز ناقص و مالکیت ملک انتقال نمیابد. توصیه میشود از اینترنت صرفا برای آشنایی مقدماتی با ملک استفاده شود و اقدام به انعقاد قرارداد ملکی و یا پرپاخت وجه نکنید.
نکته دیگر اینکه در هنگام انعقاد قرارداد حتما به شروط قرارداد و احیانا محدود کردن مسولیت فروشنده به وسیله لغو اختیارات توجه کافی شود که این خصوصا در معاملات با مبلغ زیاد بسیار حائز اهمیت است چرا که کوچکترین اشتباه در متن قرارداد ضرر بزرگی به شما خواهد زد.

چه نکاتی را باید در انجام معاملات ملکی بدانیم :

الف- از مالکیت فروشنده مطمعن شوید .
ب- اگر فروشنده نماینده مالک اصلی است حتما سند وکالت نامه رسمی از او بخاهید و حدود وکالت او را بررسی کنید که با مشکل معامله فضولی مواجه نشوید.
ج- حتما از خدمات بنگاه های مطمعن استفاده کنید و از انجام معامله به تنهایی و بدون کمک گرفتن از کارشناسان مورد اطمینان در امر خرید و فروش املاک خودداری کنید. شاید به این فکر کنید که میتوانید معامله را بدون عقد قرارداد رسمی با بدون حضور در بنگاه انجام دهید اما این دید بسیار اشتباه است چرا که در این صورت قراردادی که تنظیم و امضا میشود هیچ رسمیت و ارزشی ندارد و شما نمی توانید از آن به عنوان سند مالکیت یا اجاره ملک استفاده کنید. مواظب درخواست فروشندگان و مالکانی که می خواهند ملک خود را بدون واسطه به فروش برسانند باشید.
د- ملک مورد معامله را با سند متعلق به آن ملک تطبیق دهید تا مطمعن شوید آنچه در سند درج گردیده است با ملک مورد نظر شما مطابقت دارد. برای مثال اگر ملک شما دارای دو اتاق میباشد توجه کنید در سند هم به دو اتاق اشاره شده باشد و یا آدرس ملک را به دقت بررسی کنید چرا که ممکن است تمام قسمتهای آدرس درست باشد ولی شماره پلاک آن فرق کند.
*** نکته خیلی مهم : در اکثر قراردادهای املاک این شرط گنجانده میشود که صاحب ملک موظف است در مدت معینی سند را انتقال دهد و یا کار دیگری را انجام دهد وگرنه باید مبلغی را به خریدار بپردازد و یا اگر فروشنده خواست فسخ کند باید فلان مبلغ بپردازد. این شرط در ظاهر به نفع خریدار است ولی اگر در تنظیم آن دقت کافی صورت نگیرد مشکلاتی ایجاد میشود قضیه در جایی پیچیده میشود که سالها از قرارداد بگذرد و در این مدت قیمت خانه تغییر فاحشی کند آن وقت خریدار مجبور میشود قیمت چند سال قبل ملک را که فروشنده داده است پس بگیرد مثلا صد میلیون داده حالا بعد از ده سال که قیمت خانه پانصد میلیون شده همان صد میلیون به خریدار داده میشود و خانه از او پس گرفته میشود. پس باید در کنار این شرط ذکر شود که این شرط« وجه التزام »است نه حق فسخ.

*** نکته خیلی مهم :

در اکثر قراردادهای املاک این شرط گنجانده میشود که صاحب ملک موظف است در مدت معینی سند را انتقال دهد و یا کار دیگری را انجام دهد وگرنه باید مبلغی را به خریدار بپردازد و یا اگر فروشنده خواست فسخ کند باید فلان مبلغ بپردازد. این شرط در ظاهر به نفع خریدار است ولی اگر در تنظیم آن دقت کافی صورت نگیرد مشکلاتی ایجاد میشود قضیه در جایی پیچیده میشود که سالها از قرارداد بگذرد و در این مدت قیمت خانه تغییر فاحشی کند آن وقت خریدار مجبور میشود قیمت چند سال قبل ملک را که فروشنده داده است پس بگیرد مثلا صد میلیون داده حالا بعد از ده سال که قیمت خانه پانصد میلیون شده همان صد میلیون به خریدار داده میشود و خانه از او پس گرفته میشود. پس باید در کنار این شرط ذکر شود که این شرط« وجه التزام »است نه حق فسخ.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *